近年來,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱了,有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的書籍火了,坊間流傳著各種版本的商業(yè)地產(chǎn)“秘籍”,但相當(dāng)部分質(zhì)量不高。個別人打著萬達旗號,東拼西湊一些萬達公開或非公開發(fā)表的文章,拿來出書,斷章取義、誤人子弟;還有一些萬達“洗澡”員工,在萬達工作二三年,跳槽后自稱商業(yè)地產(chǎn)專家,到處講課,蒙人不少。針對這種現(xiàn)象,萬達作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè),在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年,積累了豐富經(jīng)驗,有責(zé)任把商業(yè)地產(chǎn)的“真經(jīng)”和盤托出,讓涉足這個領(lǐng)域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路,少交學(xué)費。這就是萬達出書的初衷。
商業(yè)地產(chǎn)很難做,并不像有些人想象的那樣,有錢有地蓋個樓就行了,里面學(xué)問很大。作為顧問,我曾被邀請為一些商業(yè)地產(chǎn)項目做診斷,發(fā)現(xiàn)不少問題。上海松江的一家購物中心,地段不錯,專門找了美國設(shè)計師,做了“龜形”設(shè)計,總建筑面積48萬平方米的綜合體,只蓋6層,每層8萬平方米,統(tǒng)一層高4.8米、荷載500公斤。8萬平方米一層,面積太大,人進去根本找不著北;統(tǒng)一層高、荷載,根本沒有考慮不同商家的需求,完全是個失敗的設(shè)計。當(dāng)時還在基坑階段,我誠懇地對幾個股東建議,一定要推倒重來,但他們舍不得前期投入的幾千萬,不愿整改,最后這個項目成了爛尾樓。還有東莞的一個購物中心,號稱世界最大,也是由于設(shè)計出了問題,導(dǎo)致招商困難。這家公司先后請了七八個國際國內(nèi)招商團隊,都無功而返。這個商業(yè)項目建筑只有兩三層,建筑成本很低,我當(dāng)時建議是拆除全部建筑,將幾百畝土地賣掉,這樣銀行能收回貸款,股東能收回投資,施工隊能拿到工錢,可以實現(xiàn)多贏,可惜他們沒能下這個決心,現(xiàn)在基本死掉。
這就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同。住宅地產(chǎn)如果前期決策不當(dāng),房子不好賣,還可以降價出售,多數(shù)能收回成本。但商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規(guī)劃設(shè)計一旦出現(xiàn)失誤,將沒有任何收入,造成難以挽回的損失。不僅企業(yè)利益受損,還會造成社會資源的嚴重浪費。這也堅定了我們出書的決心。
既然決定出書,就要拿出看家本領(lǐng)。萬達2000年開始做商業(yè)地產(chǎn),已走過14個年頭,之所以能在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一騎絕塵,源于萬達的創(chuàng)新和堅持。萬達早期做商業(yè)地產(chǎn)也有過慘痛的教訓(xùn),付出了昂貴的學(xué)費。萬達廣場從第一代店發(fā)展到第三代店,每一次升級,都讓萬達躍上新的臺階?,F(xiàn)在,萬達城市綜合體開發(fā)從理論到實踐已基本成熟。這套書涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的全流程:從拿地到項目建設(shè),從招商到運營,從成本、財務(wù)管理到人力資源管理等,萬達的獨門秘訣——模塊化管控、品牌庫管理也毫無保留,稱得上是萬達商業(yè)地產(chǎn)的天龍八部。
對這次圖書出版,萬達內(nèi)部有一些反對聲音,覺得知識被別人學(xué)走了,培養(yǎng)了競爭對手。但我認為,假如就因為這兩本書公開發(fā)行萬達競爭力就沒有了,那就不是真正的萬達。萬達的核心競爭力在于三條:第一有完整的產(chǎn)業(yè)鏈。規(guī)劃、建造、管理一條龍。第二有豐富的商業(yè)資源。幾千個國內(nèi)外商業(yè)連鎖品牌愿意追隨萬達,而商家的忠誠度是十幾年賺錢的歷史換來的。為什么萬達的招商人員跳槽后絕大多數(shù)不好使,就是這個原因。第三是萬達的商業(yè)運營管理能力。萬達不是神,也有幾個店選址、定位出過錯,開業(yè)后慘淡經(jīng)營。但萬達能在很短時間內(nèi)重新調(diào)整定位,重新招商,使之由淡變旺。沈陽太原街萬達廣場就是一個例子。
中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動力來自于城市化。商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求,它能創(chuàng)造就業(yè),增加稅收,拉動消費,體現(xiàn)城市的核心價值。中國城市化率目前只有52%,西方發(fā)達國家城市化率平均達到80%,中國要達到西方的城市化率至少還需要20年時間,這意味著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊。但隨著越來越多的企業(yè)進入這個行業(yè),商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱跡象,導(dǎo)致很多項目招商和經(jīng)營出現(xiàn)困難。希望這次出版的《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》兩本書,能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考,推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化,形成良性發(fā)展,為中國的城市化進程做出一點貢獻。
希望兩本書物有所值!